农村有不动产权证的房子可以自由买卖吗

农村有不动产权证的房子不能完全自由买卖，其买卖受法律和政策限制。
1. 若买卖双方均为同一集体经济组织成员，且经村集体同意、完成宅基地使用权变更登记，买卖行为有效。
2. 若买方为非本集体经济组织成员（含城市居民），即使签订买卖合同，也可能因违反土地管理法强制性规定被认定无效。
3. 若卖方出卖房屋后再申请宅基地，村集体可不予批准，因其已丧失宅基地申请资格。
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农村有不动产权证的房子买卖中，存在一些特殊情况会影响处理结果。
1. 买方为非本集体成员但已落户：若买方因婚姻、投靠等原因将户口迁入本村，成为本集体经济组织成员，之前签订的买卖合同可补正村集体同意手续后，办理产权变更登记，买卖行为从无效转为有效。
2. 村集体默认长期使用：若买方非本集体成员，但已在房屋内居住10年以上，且村集体未提出异议，部分法院可能基于“维护交易稳定”的原则，在判决时酌情减少卖方的返还责任，但仍无法完全认定合同有效。
3. 宅基地改革试点地区：在国家宅基地改革试点县（市、区），可能允许非本集体成员通过租赁、合作等方式盘活闲置宅基地，但买卖仍需符合试点政策，具体以当地规定为准。
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农村有不动产权证的房子买卖中，存在一些常见的错误操作需规避。
1. 忽视身份核查直接签约：部分买方为城市居民或外村村民，未核实身份便签订买卖合同，最终因违反法律规定导致合同无效，无法取得产权。
2. 未获村集体同意私下交易：买卖双方仅签订私人合同，未向村集体申请同意，后续可能因村集体反对或无法办理产权登记，引发经济纠纷。
3. 省略产权变更登记：认为有不动产权证即可完成交易，未办理变更登记，导致买方无法真正取得房屋所有权，卖方仍可能将房屋二次出售。
若您已出现类似错误操作，建议及时向专业律师咨询，避免损失扩大。
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农村有不动产权证的房子买卖若操作不当，可能面临法律风险。
1. 合同无效风险：例如，城市居民张某购买邻村李某的农村房屋，签订合同并支付全款，但因张某非本集体成员，该合同被法院认定无效，张某需返还房屋，李某需退还购房款，双方因装修费、房屋增值损失产生纠纷，耗时1年多仍未解决。
2. 宅基地使用权丧失风险：例如，村民王某将自家房屋卖给外村人后，向村集体申请新宅基地，村集体依据《土地管理法》第六十二条“出卖住宅后再申请宅基地不予批准”的规定，拒绝其申请，王某因无宅基地无法新建住房。